你能承受多少財務壓力？

銀行願意借你1500萬，不代表1500萬是你「能負擔」的價格。銀行只看報表，但他們不知道你有老人要孝順、有小孩要養、有車要養。他們只看利率和貸款額度。

做好財務健檢的目的是：確保你買的起，也付的起。太多人買完房才發現每月房貸壓得喘不過氣，房貸負擔過重可能增加財務壓力，嚴重時甚至面臨法拍風險。

這一步會幫你算清楚：真實預算是多少、每月房貸承擔能力、需要準備的文件有哪些。

第1步：計算你能準備的頭期款

頭期款通常是房價的 20% 到 30%。一般首購銀行貸款約 7-8 成；新青安方案符合資格者可能更高，但需符合年齡、無房等條件限制（實際貸款條件依各銀行規定及個人信用狀況而異，建議向銀行確認最新規定）。第二戶受信用管制限制最高 6 成（2026/03 起）。預售屋貸款成數通常較高，中古屋較低（約 6-7 成）。

但這不是全部。你還需要：

• 地政登記費：依房屋評定現值 + 土地申報地價的 0.1%（非市價計算，通常數千至數萬元）
• 代書費：全套（含過戶+設定登記）約 15,000-25,000 元
• 契稅：房屋評定現值的 6%（注意：非市價，實際金額遠低於市價的 6%）
• 印花稅：公告現值的 0.1%
• 驗屋費：依坪數計算，約每坪 800-1,500 元，單次最低 8,000-10,000 元起。一般 25-40 坪住宅約 20,000-60,000 元（複驗另計）
• 搬家費：5000-50000元（取決於距離和東西多少）
• 裝修預算：因人而異，新房可能不用，中古屋可能需要

第2步：檢查月收入與房貸負擔

各銀行通常以月總負債支出不超過月收入 60% 作為授信參考（稱為 DTI），但需留意各銀行規定不同，實際核貸條件以各銀行為準。但這是銀行願意借的上限，不是你應該借的上限。

實務上，大多數理財專家建議：每月房貸一般建議不超過月收入的 1/3。此為常見參考原則，非法定規定，請依個人財務狀況評估。有些人能接受 1/2，但那已經很吃緊了，一旦失業或升息就會出問題。

台灣銀行會請聯徵中心評估你的「還款能力」，核心原則是：月還款額不超過月收入 1/3 為原則。以此倒推可負擔的貸款本金。會看：月收入、年齡、工作穩定度、既有債務。

如果你的月收入 60,000 元，以月還款不超過收入 1/3（即 20,000 元）、年利率 2.5%、貸款 30 年估算，可負擔貸款本金約 500 萬元。加上你的頭期款，就知道你能買多少價格的房子。

2026年新青安方案提醒：政府推出「新青安貸款」，針對年滿 18 歲、名下無自有住宅的首購族。最低利率 1.775% 起，額度最高 1,000 萬，貸期最長 40 年，寬限期最長 5 年。申請截止日為 2026 年 7 月 31 日，逾期不再受理。這對首購族很有幫助，但要符合資格（收入限制、貸款用途等），建議盡早向合作銀行詢問。

第2.5步：保留緊急預備金和後續支出

很多人買完房才發現，每個月除了房貸外還有一堆支出。這是導致房貸壓力過大的常見原因。

每月固定支出：

• 地價稅、房屋稅：每年約 5,000-15,000 元（老房子較低，新房子較高）
• 管理費：透天 0 元。城市別差異大：台北市 120-160 元/坪/月（30 坪約 3,600-4,800 元）；新北市 90-120 元/坪/月；台中市 80-120 元/坪/月；台南/高雄 60-80 元/坪/月
• 水電瓦斯費：約 2,000-4,000 元/月（冬天暖氣和夏天冷氣會飆高）
• 房屋保險：約 300-600 元/月（非必須但建議買）
• 維修預備金：建議每月存 1,000-3,000 元。中古屋尤其重要，冷氣、水管、馬桶動不動就是 10,000-50,000 元

突發支出（最容易被忽略）：

• 大樓大修基金：每年可能被徵收 5,000-20,000 元（屋齡越老越高）
• 漏水、壁癌修繕：中古屋常見，可能花 100,000-500,000 元
• 冷氣、熱水器、瓦斯爐更新：每台 20,000-60,000 元
• 防水工程、地板翻修：依施工範圍不同，局部修繕約 10-30 萬元，整層翻修費用更高（詳見 Step 03 裝修費說明）

建議做法：除了頭期款外，再保留 3-6 個月的緊急預備金（含房貸和生活費）。這樣失業、生病或房子突發狀況時才不會陷入困境。

第3步：檢查你的信用紀錄

銀行會查你的聯徵紀錄。如果有以下情況，銀行可能會拒貸或提高利率：

• 信用卡欠款或遲繳
• 之前有貸款不良紀錄
• 短時間內頻繁申請信貸
• 個人信用破產或債務協商紀錄

你可以申請「個人信用報告」查詢自己的狀況。通常信用卡公司或銀行都能協助。如果有問題，盡早解決。

第4步：準備關鍵文件

向銀行申請房貸時，你需要提供這些文件。提早準備可以加快流程：

• 身分證：正本
• 收入證明：前 3 個月薪資單，或公司開立的年薪證明
• 存款證明：銀行帳戶證明或存摺，證明你有頭期款
• 個人信用報告：向銀行申請
• 會計師簽証（自營商）：如果是個體戶或自營業主，需要 2-3 年的財務報表
• 購屋契約書：看完房子、決定購買後才需要

第5步：使用銀行試算工具

各大銀行都有房貸試算工具。在看房之前，用這些工具把不同價格、不同利率、不同貸期的組合都算一遍。這樣你就能很快判斷一個房子是否在你的負擔範圍內。

重點是：不要只看最樂觀的情況。也想想如果升息 1%，你還付得起嗎？

許多首購族只計算房貸月付額，但實際上每月要支出的費用遠遠不止房貸。以下是一份完整的月度支出清單，幫助你算出真正的負擔。