為什麼簽約這一步特別重要？
一旦簽約就有法律效力。預售屋跟成屋不同，你簽的是一份「還沒蓋好的房子的買賣契約」。合約裡的每一條都會影響你未來 2-3 年的權益，包括付款進度、交屋時程、建材規格、面積誤差補償、保留款額度等等。簽錯了，沒有反悔的機會。
重點 1：合約審閱期至少 5 天
法律規定： 按照內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，建商必須給你至少 5 個工作天的合約審閱期。這是你的法定權利，不能被剝奪。
你可以在這 5 天內：
- ✓ 把合約帶回家慢慢看，找律師或地政士審閱
- ✓ 對不清楚或不合理的條款提出異議
- ✓ 要求建商修改合約內容
- ✓ 在 5 天內選擇不簽（退出交易）
⚠️ 警示： 如果建商催你「今天不簽就沒了」或「不給審閱期」，這是違法的。不要被壓迫，5 天是你的權利，要堅持。
重點 2：確認付款比例
為什麼重要： 預售屋買賣的付款通常分成多個階段，你需要確認每一階段何時付款、付多少、如果交期延遲怎麼辦。付款安排不清楚，可能導致資金壓力或被多收費用。
一般付款流程（以 1000 萬為例）：
-
1.
訂金： 5-10 萬（簽訂要約時，非必需，可省略）
-
2.
簽約金： 房價的 5%（50 萬）——簽署買賣契約時支付
-
3.
開工款： 房價的 5%（50 萬）——建築工程開始時支付
-
4.
工程款： 房價的 10-15%（100-150 萬）——按工程進度分期支付（通常每個月或季度一次）
-
5.
交屋款（尾款）： 剩餘金額加上利息和稅費——交屋時支付（或貸款撥款）
合約要明確寫出：
- • 每筆款項的金額
- • 何時支付（簽約時、開工時、工程進度的哪個階段）
- • 交期延遲時的處理方式（是否需要補繳貸款利息）
- • 如果建商要求「加速付款」的條件（有無折扣或優惠）
💡 重要： 預付款（簽約金 + 開工款）不應超過房價的 30-35%。如果超過，代表你的風險較大，因為如果交期延遲或建商違約，你會損失更多。
重點 3：面積誤差找補
為什麼重要： 預售屋在興建過程中可能因為施工偏差，導致實際面積與合約不符。你需要知道誤差在多少以內算正常，超過多少建商要補償。
法律規定的標準（《民法》第 373 條）：
⚠️ 注意： 合約必須明確寫下這些標準。如果建商合約裡沒寫，或寫得不清楚（例如「面積誤差由建商決定」），這是紅旗信號，要求澄清或修改。
重點 4：交屋保留款 5%
法律規定： 你有權保留房地總價的 5%作為交屋保留款。這筆錢用來保護你的權益：如果交屋時發現房屋有瑕疵（漏水、結構問題等），可以用這筆錢作為修繕費用或賠償。
例子： 房價 1000 萬，你可以保留 50 萬作為交屋保留款，等到交屋驗收完成且沒有問題後，再支付給建商。
合約要明確寫出：
- • 保留款的金額（應為房價的 5%）
- • 保留款的交付時間（交屋驗收完成後多久支付）
- • 如果發現瑕疵，保留款如何使用（優先用於修繕，不足再向建商追償）
⚠️ 風險： 如果合約把保留款比例降低（例如 3% 或 2%），或完全取消保留款，你在交屋時將失去談判籌碼。一旦簽了名，很難要求建商修繕。千萬不要同意。
重點 5：建材設備規格必須清楚
為什麼重要： 建商經常在建材上「偷工減料」。合約如果沒寫清楚，建商可能在廚房、浴室、空調等大型設備上用低價替代品，你到交屋時才發現被「換貨」了。
常見的模糊條款（千萬別同意）：
- ✗ 「建材自行採購」——沒說誰買、品牌是什麼
- ✗ 「同等級替代」——「同等級」怎麼定義？誰說了算？
- ✗ 「廠商保留變更權」——建商可以在交屋前任意更換
合約應該怎麼寫：
- • 所有大型設備（廚房爐具、抽油煙機、熱水器、空調室內機、浴室設備等）的品牌和型號明確列出
- • 例：「廚房爐具：林內 RB6HV（或同級品牌如 TOTO）」
- • 如果允許「同等級替代」，要明確定義「同等級」的範圍（例如「品牌評價 4 星以上」）
- • 合約附件應有建材設備清單，詳列每項品牌、型號、規格
重點 6：完工期限與延遲罰則
為什麼重要： 預售屋經常延遲交屋。如果合約沒有明確的完工期限和延遲罰則，建商可能延遲一年甚至更久，而你卻無法追究責任。
合約必須明確寫出：
-
①
預計完工日期： 不能寫「2026 年」，要寫「2026 年 10 月 15 日」，越具體越好
-
②
延遲交屋罰則： 通常為每日房價的萬分之五（例：房價 1000 萬，每天罰 5000 元）。一定要寫清楚，否則無法追究
-
③
「不可抗力」的定義： 什麼算「不可抗力」（地震、颱風等）？有些建商會把延遲都推給不可抗力，要求寫明具體情況
💡 技巧： 最好談判時要求把完工期限提前一個月作為「緩衝」。這樣即使延遲一個月，也還能趕上你預計的交屋時間。
重點 7：停車位的規格
為什麼重要： 停車位價格通常占房價的 10-20%。合約必須清楚寫出車位位置、大小、是否含產權。有些建商會提供「臨時停車位」（沒有產權），之後可能被收回或漲價。
合約要明確寫出：
-
①
停車位編號： 例如「B1F 車位 A001」，要在停車場配置圖上清楚標示
-
②
停車位尺寸： 長 × 寬 × 高（例：5.5m × 2.4m × 2.1m）
-
③
停車位類型： 分為「法定停車位」（必須提供，有產權）和「增設停車位」（額外提供，產權可能有限制）。要區分清楚
-
④
產權： 停車位是否有獨立產權登記？如果是「共有」停車位，所有權人有哪些？
⚠️ 注意： 有些預售屋只提供「臨時停車位」（沒有產權），之後要另外購買正式停車位或被迫繳納停車費。簽約前一定要問清楚。
重點 8：公設比與實際使用面積
為什麼重要： 公設比（共用面積 ÷ 總面積）影響你實際能使用的空間。公設比越高，你的「私人」空間越小。同時，公設維護費用也會按公設比例分攤給你。
公設包括什麼？
- • 大廳、走廊、樓梯、電梯
- • 停車場（如果有）
- • 健身房、交誼廳、花園等公共設施
- • 機房、管道間、電氣室等機械空間
合約要明確寫出：
- • 主建物面積（你的私人空間）
- • 附屬建物面積（例：陽台、露台）
- • 公設面積
- • 公設比例 = 公設面積 ÷ (主建物 + 附屬建物 + 公設)
💡 評估標準： 一般的透天厝公設比 15-20%，高樓大廈公設比 25-35%。如果公設比超過 35%，要想清楚實際能用的空間是否值得。
重點 9：客變的權利與限制
什麼是客變？ 客變（客戶變更）是預售屋才有的權利——在施工到一定階段前，可以要求修改房屋設計（例如改變隔間、調整建材等）。這是預售屋比成屋更有利的地方。
合約要明確寫出：
-
①
客變時間窗口： 什麼時候可以申請客變？例如「簽約後 60 天內」或「水電配管前」——越早提出越好
-
②
可變更範圍： 什麼可以改、什麼不能改？（例：隔間可以改，樑柱位置不能改）
-
③
費用負擔： 客變需要額外費用嗎？誰付？（通常簡單調整免費，複雜改造要加錢）
💡 建議： 簽約後馬上向建商索取建築圖，開始規劃客變。不要等到快交屋才想改，可能就來不及了。
重點 10：解約條件與違約金
為什麼重要： 人生計畫會變（工作轉移、財務困難等），你需要知道在什麼情況下可以解約、解約會損失多少錢。
買家可以解約的情況：
-
①
建商違約： 例如延遲交屋超過一定期限（合約要定），或無法按時完成工程。可以解約並要求退款
-
②
面積誤差超過 2%： 買家可選擇解約
-
③
發現房屋重大瑕疵： 例如發現漏水、結構問題，或建商無法通過建照核可，可能有權解約
買家違約時的處罰：
- • 通常沒收已付定金（訂金）
- • 違約金通常為房價的 10-15%（例：房價 1000 萬，違約金 100-150 萬）
- • 合約要明確寫出違約金計算方式，不能模糊
💡 議價建議： 簽約時可以談判違約金比例。一般買家違約罰 10-15% 是市場水平，但某些時段（市場冷淡時）可能議到更低。
簽約前檢查清單
使用這份清單，逐一確認合約中的重點項目。只有確認無誤後，才簽名。
常見簽約陷阱
❌ 陷阱 1：交屋日期寫成「另行約定」
這會讓建商無限期延遲。一定要寫死具體日期。
❌ 陷阱 2：建材寫「同等級替代」但沒定義
建商可以拿廉價品替換，你無法追究。要求列出具體品牌、型號。
❌ 陷阱 3：保留款被降低或取消
5% 保留款是法定權利，不能放棄。如果建商堅持降低，代表他們對房屋品質沒信心。
❌ 陷阱 4：「不可抗力」定義太寬
有些合約把任何延遲都當「不可抗力」（例如「施工困難」），要求寫明具體情況。
❌ 陷阱 5：被催促在審閱期內簽名
5 天審閱期是你的權利，不要被催促。充分利用這個時間諮詢律師。
最後提醒
- ✓ 簽約前一定要請律師或地政士審閱。 這筆費用（通常 3-5 千元）可以幫你避免日後的百萬損失。
- ✓ 充分利用 5 天審閱期。 不要急著簽名。有任何不清楚的地方，都要求建商書面澄清。
- ✓ 拿到不動產說明書後，逐項檢查。 特別注意漏水、海砂屋、凶宅等重要資訊。如果有隱瞞，日後可以求償。
- ✓ 與家人充分討論。 這是 10 年以上的房貸承諾，要確認全家都支持。
- ✓ 簽約意味著交易正式成立，反悔代價很大。 在簽名那一刻才後悔，就太晚了。
與買房 18 步的關聯
這篇文章對應買房 18 步的第 10 步：簽約須知。簽約是買房流程的轉折點，從此刻開始，你的權利和義務都被確定下來。
進入第 10 步：簽約須知免責聲明： 本文提及之法律規定、費用標準、流程說明均為撰文時（2026 年 4 月）之公開資訊整理，可能因法規調整、實際情況而改變。簽署合約前，請務必：(1) 諮詢專業律師或地政士；(2) 向建商或不動產經紀人確認最新標準；(3) 根據個案狀況評估。本站不提供法律建議，購屋決策請以專業人士意見為準。